---

Του Ανδρέα Κουρή,

Ιδιαίτερη μορφή κυριότητας αποτελεί, κατά το αστικό δίκαιο και δη το εμπράγματο, η οριζόντια και η κάθετη ιδιοκτησία μαζί με τη συγκυριότητα. Η αναδιάταξη του πολεοδομικού συγκροτήματος των πόλεων και οι μαζικές μετακινήσεις πολιτών ώθησαν τον νομοθέτη στη θέσπιση αυτών των μορφών κυριότητας. Με το νομοθετικό διάταγμα (ΝΔ) 3741/1929-ΕισΝΑΚ άρθρο 54, το ΝΔ 1024/1971, καθώς και τον νόμο 1562/1985, πάρθηκε η νομοθετική πρωτοβουλία επίλυσης των στεγαστικών αναγκών και δόθηκε η ευκαιρία στους πολίτες να ανεγείρουν οικοδομή από μόνοι τους μέσω του θεσμού της αντιπαροχής σε οικόπεδο κυριότητάς τους και να εξυπηρετηθούν μέσω αυτού του θεσμού.

Οριζόντια ιδιοκτησία

Μία ουσιώδης μορφή κυριότητας συνιστά, λοιπόν, η οριζόντια ιδιοκτησία ή αλλιώς οριζόντια συνιδιοκτησία ή ιδιοκτησία κατ’ ορόφους ή και οροφοκτησία. Το ιδιαίτερο νομικό καθεστώς που διέπει αυτοτελείς και διηρημένες ιδιοκτησίες ,αποτελείται από δύο βασικά γνωρίσματα. Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1002 του αστικού κώδικα (ΑΚ) «Ιδιοκτησία ορόφου: Κυριότητα χωριστή σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου μπορεί να συσταθεί μόνο με δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου. Όροφοι θεωρούνται και τα υπόγεια καθώς και τα δωμάτια κάτω από τη στέγη».

Eπιπλέον, βάσει του άρθρου 1117 ΑΚ «Αναγκαία συγκυριότητα σε περίπτωση ιδιοκτησίας ορόφου: Όταν πρόκειται για οικοδομή, ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματός του είναι αυτοδικαίως συγκύριος εξ αδιαιρέτου κατ’ ανάλογη μερίδα πάνω στα μέρη του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν στην κοινή και των λοιπών κυρίων χρήση, όπως είναι ιδίως το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, η αυλή». Από τα δύο αυτά στοιχεία που διαμορφώνουν την οριζόντια ιδιοκτησία, η αποκλειστική κυριότητα στον όροφο ή στο διαμέρισμα αυτού είναι το κύριο γνώρισμα, ενώ η αναγκαστική συγκυριότητα στο έδαφος και στα κοινά μέρη της οικοδομής είναι το παρεπόμενο.

Ειδικότερα, προϋπόθεση σύστασης οροφοκτησίας συνιστά η ύπαρξη οικοπέδου, στο οποίο, όπως ορίζεται στο άρθρο 1§1 του ν. 3741/1929, πρέπει να έχει ανεγερθεί οικοδομή  ή, με βάση το άρθρο 10 §2 του ν. 3741/1929, να ανεγείρεται ή απλώς να μελετάται η κατασκευή της. Έπειτα για τη σύσταση, απαιτείται, όπως προκύπτει από τη γραμματική ερμηνεία του άρθρου 1002 ΑΚ εδάφιο α, σύμβαση μεταξύ των συγκυρίων του όλου ακινήτου. Τέτοια σύμβαση συνιστά ακόμη και η τελεσίδικη δικαστική απόφαση που επιβάλει την καταδίκη σε δήλωση δικαιοπρακτικής βούλησης, κατά τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας άρθρο 949.

Παράλληλα, η σύσταση επιτυγχάνεται με σύμβαση μεταξύ του κυρίου ή των συγκυρίων, του οικοπέδου και του αποκτώντος το διαμέρισμα, δηλαδή του μέλλοντος οροφοκτητή (άρθρο 19 ν. 3741/1929), με μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία του κυρίου του όλου του ακινήτου (άρθρο 2 ΝΔ 1024/1971), με διαθήκη του κυρίου του όλου του ακινήτου (άρθρο 14 ν. 3741/1929), με δικαστική απόφαση που αφορά διανομή κοινού οικοπέδου, στο οποίο υπάρχει οικοδομή (άρθρο 11 ν. 1562/1985) και με απόφαση του δικαστηρίου και συμφωνία της πλειοψηφίας του 65% των συγκυρίων του οικοπέδου (άρθρο 1 και 6 ν. 1562.1985). Αξίζει να επισημανθεί πως η σύμβαση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας πρέπει να περιληφθεί του συμβολαιογραφικού τύπου και να καταχωρηθεί στα βιβλία μεταγραφών.

Κανονισμός οροφοκτησίας – Όργανα εκπροσώπησης

Σε κάθε οικοδομή, συστήνεται, με κοινή απόφαση ή με απόφαση του δικαστηρίου, συνήθως, και όχι υποχρεωτικώς, ένας σχετικός κανονισμός οροφοκτησίας, στον οποίο ρυθμίζονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των οροφοκτητών, τόσο υπό την ιδιότητα τους ως συγκύριων των κοινών μερών του ακινήτου ,όσο και υπό την ιδιότητα τους ως αποκλειστικών κυρίων διαμερίσματος. Συνήθως, στον κανονισμό οροφοκτησίας υπογραμμίζονται τα κοινά μέρη  της όλης οικοδομής, η ιδανική μερίδα συνιδιοκτησίας κάθε οροφοκτητή στα κοινά μέρη, η σύγκληση γενικών συνελεύσεων, ο διορισμός διαχειριστή, η συμμετοχή των οροφοκτητών στα κοινά βάρη, η απαγόρευση στέγασης ορισμένων επαγγελμάτων ή διατήρησης ζώων στα διαμερίσματα, το θυρωρείο, η κεντρική θέρμανση, η ασφάλεια, η ασφάλιση και η συντήρηση της οικοδομής. Τέλος, τα κυριότερα όργανα της κοινωνίας των οροφοκτητών, η οποία αποτελεί ένωση προσώπων και όχι νομικό πρόσωπο, είναι η γενική συνέλευση που αποφασίζει για θέματα οικεία του κανονισμού οροφοκτησίας και ο διαχειριστής, ως εντολοδόχος των οροφοκτητών που τους εκπροσωπεί δικαστικά και εξώδικα ή για θέματα σχετικά με συνιδιοκτησία.

Κάθετη ιδιοκτησία

Όσον αφορά στην κάθετη ιδιοκτησία, ως ιδιαίτερη μορφή κυριότητας,  αυτή αποτελεί μία ξεχωριστή κυριότητα σε ένα από τα περισσότερα αυτοτελή οικοδομήματα ή σε μέρος αυτών που υπάρχουν εντός ενός ενιαίου οικοπέδου. Τα δύο βασικά γνωρίσματα που προαναφέρθηκαν στην οριζόντια ιδιοκτησία, η αποκλειστική κυριότητα σε ένα από τα δύο τουλάχιστον αυτοτελή οικοδομήματα ή σε μέρος αυτών  και η αναγκαστική συνιδιοκτησία κατ’ ανάλογη μερίδα στο ενιαίο οικόπεδο, ισχύουν και εδώ.

Το νομικό καθεστώς της κάθετης ιδιοκτησίας έρχεται σε αντίθεση με τον κανόνα του ρωμαϊκού δικαίου “superficies solo cedit”, δηλαδή «τα επικείμενα είκει τοις υποκειμένοις». Και αυτό γιατί, η αρχή του ρωμαϊκού δικαίου ορίζει πως τα περισσότερα οικοδομήματα που έχουν ανεγερθεί σε ένα ενιαίο οικόπεδο είναι συστατικά του εδάφους και ανήκουν στον κύριο ή στους κυρίους αυτού.

Διαφορές κάθετης ιδιοκτησίας από την οριζόντια

Αρχικά, όπως έχει επισημανθεί, η οριζόντια ιδιοκτησία προϋποθέτει την ύπαρξη οικοπέδου εντός του οποίου να έχει ανεγερθεί οικοδόμημα ή να ανεγείρεται, ενώ στην κάθετη ιδιοκτησία τουλάχιστον δύο ή περισσότερες οικοδομές είναι χτισμένες εντός ενός ενιαίου οικοπέδου. Συγχρόνως, στην οριζόντια ιδιοκτησία αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας είναι όροφος της οικοδομής ή διαμέρισμα αυτού, εν αντιθέσει με την κάθετη που αποτελεί μία από τις περισσότερες οικοδομές ή διαμέρισμα της.

Απλή και Σύνθετη μορφή κάθετης ιδιοκτησίας

Από τη διάταξη του άρθρου 1§1 του ΝΔ 1024/1971, προκύπτει ότι η κάθετη ιδιοκτησία μπορεί να εμφανιστεί με δύο μορφές, είτε ως απλή είτε ως σύνθετη. Συγκεκριμένα, η απλή ιδιοκτησία εμφανίζεται, όταν καθένα από τα περισσότερα ανεγειρόμενα οικοδομήματα αποτελεί χωριστή ιδιοκτησία ανήκουσα σε έναν ή περισσότερους, κατ’ ιδανικά μέρη, από τους συγκύριους του οικοπέδου, χωρίς, όμως, να έχει διαιρεθεί και οριζόντια σε ορόφους. Από την άλλη πλευρά, η σύνθετη κάθετη ιδιοκτησία εμφανίζεται σε περίπτωση που η πλειοψηφία των ανεγειρόμενων οικοδομημάτων εντός του ενιαίου οικοπέδου, διαιρείται και οριζόντια σε ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων κατά το νομικό καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Κατά συνέπεια, αντικείμενο της κάθετης ιδιοκτησίας είναι όροφος ή διαμέρισμα ενός από τα οικοδομήματα. Ο κάθε συγκύριος του ενιαίου οικοπέδου έχει αποκλειστική κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα ενός από τα οικοδομήματα και συγκυριότητα στο κοινό οικόπεδο.

---

ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ

• Απόστολος Γεωργιάδης, Εγχειρίδιο Εμπράγματου Δικαίου, Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα, 2012
• Νικόλαος Τριάντος, Αστικός Κώδικας- Ερμηνεία κατ’ άρθρο, Νομική Βιβλιοθήκη, 2009

---

 

---

Της Άννας Καρρά,

Ένα από τα ζητήματα που απασχολεί πλήθος πολιτών, ειδημόνων και μη, είναι ο τρόπος κτήσης της κυριότητας ενός ακινήτου. Άλλωστε, όλοι θα χρειάστηκε τουλάχιστον μια φορά στην ζωή μας να αναρωτηθούμε και ίσως και να απευθυνθούμε σε κάποιον νομικό, προκειμένου να ενημερωθούμε για το πως μπορούμε να αποκτήσουμε ένα ακίνητο είτε πρόκειται για το πρώτο μας σπίτι είτε για το γραφείο όπου θα στεγάσουμε και θα υλοποιήσουμε τα επαγγελματικά μας όνειρα. Τα ακίνητα διακρίνονται σε αστικά και αγροτικά. Η διάκριση αυτή προέρχεται από το ρωμαϊκό δίκαιο που έχει αποτελέσει το θεμέλιο πάνω στο οποίο δημιουργήθηκε το σύγχρονο Αστικό Δίκαιο. Έρεισμα για την ανάλυση του συγκεκριμένου θέματος αποτελεί ο Αστικός Κώδικας και ειδικότερα το κεφάλαιο που ασχολείται με το Εμπράγματο Δίκαιο.

Οι τρόποι απόκτησης της κυριότητας είναι η σύμβαση και η χρησικτησία. Αναλυτικότερα το άρθρο 1033 του ΑΚ ορίζει ότι «για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται συμφωνία μεταξύ του κυρίου και εκείνου που την αποκτά, ότι μετατίθεται σ’ αυτόν η κυριότητα για κάποια νόμιμη αιτία. Η συμφωνία γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή». Αναλύοντας τη διάταξη αυτή συνάγονται οι προϋποθέσεις για την νομότυπη κτήση της κυριότητας ακινήτου. Πρώτα από όλα απαιτείται κυριότητα του μεταβιβάζοντος, δηλαδή το πρόσωπο που πρόκειται να μεταβιβάσει την κυριότητα στον νέο αποκτώντα να ήταν κύριος του ακινήτου. Με την έννοια κυριότητα εννοούμε το καθολικό εμπράγματο δικαίωμα του προσώπου να χρησιμοποιεί, να καρπώνεται και να διαθέτει το πράγμα κατ’ αρεσκείαν του αλλά και να απαγορεύει κάθε επέμβαση τρίτου πάνω σε αυτό που πραγματοποιείται χωρίς την άδεια του (ΑΚ 973, 1000).

Επιπλέον είναι αναγκαίο να υπάρχει σύμβαση των προσώπων, με την οποία εξωτερικεύουν την βούληση τους να προβούν σε διάφορες ενέργειες. Όπως είναι ευρέως γνωστό, το δίκαιο ενδιαφέρεται μόνο για τις εξωτερικευμένες βουλήσεις και όχι για τις μύχιες σκέψεις γιατί μόνο αυτές έχουν αντίκτυπο στο κοινωνικό σύνολο. Για να είναι νόμιμη η σύμβαση, θα πρέπει να είναι απαλλαγμένη από ελαττώματα της βούλησης, δηλαδή ο συμβαλλόμενος να μην προβαίνει στην κατάρτιση της σύμβασης εξαιτίας πλάνης, απάτης ή απειλής αλλά και να έχει συμπληρώσει το νόμιμο όριο ηλικίας (ΑΚ 127, 140, 147, 150). Γίνεται λόγος για την εμπράγματη σύμβαση ή δικαιοπραξία, καθώς αποβλέπει στη μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος. Οι δικαιοπραξίες διακρίνονται σε εν ζωή και σε αιτία θανάτου δικαιοπραξίες, όπως λόγου χάρη η διαθήκη.

Αξιοσημείωτη προϋπόθεση είναι η τήρηση ορισμένου τύπου για την κατάρτιση της σύμβασης. Επεξηγηματικά, σύμφωνα με το άρθρο 158 ΑΚ «Η τήρηση τύπου για τη δικαιοπραξία απαιτείται μόνο όπου το ορίζει ο νόμος». Στην προκειμένη περίπτωση ο νόμος ορίζει πως πρέπει η συμφωνία να γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο για να είναι έγκυρη (ΑΚ 159 παρ. 1 και 1033 εδ. β΄). Δεν θα ήταν πρέπον, να λησμονηθεί η ύπαρξη της νόμιμης αιτίας, δηλαδή του νομικού σκοπού, για τον οποίο μεταβιβάζεται η κυριότητα. Συνήθως, μεταβιβάζεται για την εκτέλεση μίας ενοχικής σύμβασης, όπως για παράδειγμα πώληση, δωρεά, γονική παροχή. Και λόγω της εξάρτησης της εμπράγματης δικαιοπραξίας από την ύπαρξη νόμιμης αιτίας, η δικαιοπραξία χαρακτηρίζεται ως αιτιώδης με σημαντικό επακόλουθο, αν είναι άκυρη η νόμιμη αιτία, να επέρχεται ακυρότητα και της εμπράγματης δικαιοπραξίας.

Τέλος, είναι απαραίτητο να μεταγραφεί η σύμβαση στα βιβλία μεταγραφών που τηρεί το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείου ή να καταχωρηθεί στα οικεία βιβλία του Κτηματολογίου (ΑΚ 1033 εδ. β’). Η διαδικασία αυτή είναι συστατική και αποσκοπεί στην πληροφόρηση κάθε ενδιαφερόμενου σχετικά με την μεταβίβαση. Έτσι ολοκληρώνεται η μεταβίβαση ακινήτου και ο συμβαλλόμενος γίνεται με παράγωγο τρόπο κύριος του ακινήτου. Αδήριτη ανάγκη είναι να επισημανθεί πως μαζί με το ακίνητο μεταβιβάζονται και τα πράγματα που αποτελούν συστατικά του, καθώς είναι δυνατόν με τον αποχωρισμό τους να προκληθεί βλάβη ή του ίδιου ή του κύριου πράγματος ή να αλλοιωθεί η ουσία ή ο προορισμός τους (ΑΚ 953).

Ο άλλος τρόπος απόκτησης της κυριότητας είναι η χρησικτησία, η οποία διακρίνεται σε τακτική και έκτακτη. Σύμφωνα με το άρθρο ΑΚ 1041 «Εκείνος που έχει στη νομή του με καλή πίστη και με νόμιμο τίτλο πράγμα ακίνητο για μια δεκαετία, γίνεται κύριος του πράγματος (τακτική χρησικτησία)». Από την διάταξη αυτή συνάγουμε, πως δεν απαιτείται η συμφωνία του υφιστάμενου κυρίου για την μεταβίβαση, όπως συνέβαινε στον προηγούμενο τρόπο αλλά απαιτείται να κατέχει την νομή για τουλάχιστον δέκα (10) χρόνια. Ως νομή ορίζεται η φυσική εξουσίαση του πράγματος με διάνοια κυρίου. Αποτελείται από ένα υλικό στοιχείο, την φυσική εξουσίαση του πράγματος και από ένα πνευματικό, δηλαδή την πρόθεση να ασκεί την νομή ως κύριος (ΑΚ 974). Συνεπώς, διαχειρίζεται το ακίνητο ασκώντας όλες τις εξουσίες που έχει ο φορέας του δικαιώματος της κυριότητας.

Αξίζει να σημειωθεί πως δεν είναι όλα τα πράγματα δεκτικά χρησικτησίας είτε γιατί από την φύση τους δεν μπορούν να είναι είτε γιατί ο νόμος τα εξαιρεί. Απαραίτητο στοιχείο είναι να συντρέχει στο πρόσωπο του νομέα η καλή πίστη. Πρόκειται για μία αρχή που διέπει τις συναλλαγές από την εποχή του Κικέρωνα και αποδίδεται με τους λατινικούς όρους “bona fides”. Με τον όρο καλή πίστη νοείται η εντιμότητα, η ευθύτητα και η εμπιστοσύνη που πρέπει να χαρακτηρίζει την συμπεριφορά των συναλλασσόμενων. Η καλή πίστη διακρίνεται σε αντικειμενική και υποκειμενική. Στη συγκεκριμένη διάταξη γίνεται λόγος για την υποκειμενική καλή πίστη, δηλαδή την πεποίθηση του νομέα ότι δρα σύμφωνα με το δίκαιο έχοντας το δικαίωμα της κυριότητας (ΑΚ 1042). Προς επίρρωση των παραπάνω, απαιτείται και νόμιμος ή νομιζόμενος τίτλος.

Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 904 παρ. 2 ΚΠολΔ τίτλοι είναι α) οι τελεσίδικες αποφάσεις, καθώς και οι αποφάσεις κάθε ελληνικού δικαστηρίου που κηρύχθηκαν προσωρινά εκτελεστές, β) οι διαιτητικές αποφάσεις, γ) τα πρακτικά ελληνικών δικαστηρίων που περιέχουν συμβιβασμό ή προσδιορισμό δικαστικών εξόδων, δ) τα συμβολαιογραφικά έγγραφα, ε) οι διαταγές πληρωμής και απόδοσης της χρήσης μίσθιου ακινήτου που εκδίδουν Έλληνες δικαστές, στ) οι αλλοδαποί τίτλοι που κηρύχθηκαν εκτελεστοί, ζ) οι διαταγές και πράξεις που αναγνωρίζονται από το νόμο ως τίτλοι εκτελεστοί». Πιο συγκεκριμένα, νόμιμος τίτλος υπάρχει, όταν ο τρόπος κτήσης της κυριότητας έχει όλα τα αναγκαία στοιχεία για το κύρος του αλλά δεν επιφέρει το μεταβιβαστικό αποτέλεσμα. Νομιζόμενος τίτλος είναι ο ανύπαρκτος, δηλαδή ο νομέας δικαιολογημένα νόμιζε ότι υπήρχε ή ο άκυρος τίτλος που δικαιολογημένα θεωρούσε έγκυρο. Καταληκτικά, ο νομέας γίνεται κύριος του ακινήτου, εφόσον συντρέχουν οι προαναφερθείσες προϋποθέσεις.

Τελευταίος τρόπος απόκτησης της κυριότητας είναι η έκτακτη χρησικτησία που ορίζεται στο άρθρο 1045 του Αστικού Κώδικα, σύμφωνα με το οποίο «Εκείνος που έχει στη νομή του για μια εικοσαετία πράγμα κινητό ή ακίνητο, γίνεται κύριος (έκτακτη χρησικτησία)». Τα πράγματα στην προκειμένη περίπτωση είναι πιο απλουστευμένα, καθώς δεν απαιτούνται τόσες προϋποθέσεις όπως στην τακτική χρησικτησία για την απόκτηση της κυριότητας. Πιο συγκεκριμένα, το πράγμα πρέπει να είναι δεκτικό χρησικτησίας και ο νομέας να ασκεί τις εξουσίες που απορρέουν από την νομή για είκοσι (20) τουλάχιστον χρόνια. Δεν απαιτείται ούτε καλή πίστη ούτε τίτλος. Έτσι γίνεται κύριος και αποσβήνεται η προηγούμενη κυριότητα. Επίσης, καίρια απόρροια της χρησικτησίας είναι η απόσβεση των περιορισμένων εμπράγματων δικαιωμάτων που τυχόν υπήρχαν πάνω στο ακίνητο, όπως ενέχυρο, υποθήκη, επικαρπία κτλ.

Συμπερασματικά, όσα αναλύθηκαν παραπάνω αφορούν μόνο την απόκτηση κυριότητας, ακινήτου, καθώς ως προς τα κινητά πράγματα ισχύουν άλλες διατάξεις. Με την έννοια πράγματα εννοούμε τα ενσώματα αντικείμενα που είναι αυθύπαρκτα, απρόσωπα και δεκτικά εξουσίασης.

---

ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ

• Αθηνά Δημοπούλου-Πηλιούνη, Ρωμαϊκό δίκαιο αναδρομή στις πηγές του σύγχρονου δικαίου, Εκδόσεις Ευρασία, Αθήνα, 2019.
• Απόστολος Γεωργιάδης, Εμπράγματο Δίκαιο, 2η έκδοση, Εκδόσεις Σάκκουλα, 2010.

---