---

Του Ανδρέα Κουρή,

Ιδιαίτερη μορφή κυριότητας αποτελεί, κατά το αστικό δίκαιο και δη το εμπράγματο, η οριζόντια και η κάθετη ιδιοκτησία μαζί με τη συγκυριότητα. Η αναδιάταξη του πολεοδομικού συγκροτήματος των πόλεων και οι μαζικές μετακινήσεις πολιτών ώθησαν τον νομοθέτη στη θέσπιση αυτών των μορφών κυριότητας. Με το νομοθετικό διάταγμα (ΝΔ) 3741/1929-ΕισΝΑΚ άρθρο 54, το ΝΔ 1024/1971, καθώς και τον νόμο 1562/1985, πάρθηκε η νομοθετική πρωτοβουλία επίλυσης των στεγαστικών αναγκών και δόθηκε η ευκαιρία στους πολίτες να ανεγείρουν οικοδομή από μόνοι τους μέσω του θεσμού της αντιπαροχής σε οικόπεδο κυριότητάς τους και να εξυπηρετηθούν μέσω αυτού του θεσμού.

Οριζόντια ιδιοκτησία

Μία ουσιώδης μορφή κυριότητας συνιστά, λοιπόν, η οριζόντια ιδιοκτησία ή αλλιώς οριζόντια συνιδιοκτησία ή ιδιοκτησία κατ’ ορόφους ή και οροφοκτησία. Το ιδιαίτερο νομικό καθεστώς που διέπει αυτοτελείς και διηρημένες ιδιοκτησίες ,αποτελείται από δύο βασικά γνωρίσματα. Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1002 του αστικού κώδικα (ΑΚ) «Ιδιοκτησία ορόφου: Κυριότητα χωριστή σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου μπορεί να συσταθεί μόνο με δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου. Όροφοι θεωρούνται και τα υπόγεια καθώς και τα δωμάτια κάτω από τη στέγη».

Eπιπλέον, βάσει του άρθρου 1117 ΑΚ «Αναγκαία συγκυριότητα σε περίπτωση ιδιοκτησίας ορόφου: Όταν πρόκειται για οικοδομή, ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματός του είναι αυτοδικαίως συγκύριος εξ αδιαιρέτου κατ’ ανάλογη μερίδα πάνω στα μέρη του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν στην κοινή και των λοιπών κυρίων χρήση, όπως είναι ιδίως το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, η αυλή». Από τα δύο αυτά στοιχεία που διαμορφώνουν την οριζόντια ιδιοκτησία, η αποκλειστική κυριότητα στον όροφο ή στο διαμέρισμα αυτού είναι το κύριο γνώρισμα, ενώ η αναγκαστική συγκυριότητα στο έδαφος και στα κοινά μέρη της οικοδομής είναι το παρεπόμενο.

Ειδικότερα, προϋπόθεση σύστασης οροφοκτησίας συνιστά η ύπαρξη οικοπέδου, στο οποίο, όπως ορίζεται στο άρθρο 1§1 του ν. 3741/1929, πρέπει να έχει ανεγερθεί οικοδομή  ή, με βάση το άρθρο 10 §2 του ν. 3741/1929, να ανεγείρεται ή απλώς να μελετάται η κατασκευή της. Έπειτα για τη σύσταση, απαιτείται, όπως προκύπτει από τη γραμματική ερμηνεία του άρθρου 1002 ΑΚ εδάφιο α, σύμβαση μεταξύ των συγκυρίων του όλου ακινήτου. Τέτοια σύμβαση συνιστά ακόμη και η τελεσίδικη δικαστική απόφαση που επιβάλει την καταδίκη σε δήλωση δικαιοπρακτικής βούλησης, κατά τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας άρθρο 949.

Παράλληλα, η σύσταση επιτυγχάνεται με σύμβαση μεταξύ του κυρίου ή των συγκυρίων, του οικοπέδου και του αποκτώντος το διαμέρισμα, δηλαδή του μέλλοντος οροφοκτητή (άρθρο 19 ν. 3741/1929), με μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία του κυρίου του όλου του ακινήτου (άρθρο 2 ΝΔ 1024/1971), με διαθήκη του κυρίου του όλου του ακινήτου (άρθρο 14 ν. 3741/1929), με δικαστική απόφαση που αφορά διανομή κοινού οικοπέδου, στο οποίο υπάρχει οικοδομή (άρθρο 11 ν. 1562/1985) και με απόφαση του δικαστηρίου και συμφωνία της πλειοψηφίας του 65% των συγκυρίων του οικοπέδου (άρθρο 1 και 6 ν. 1562.1985). Αξίζει να επισημανθεί πως η σύμβαση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας πρέπει να περιληφθεί του συμβολαιογραφικού τύπου και να καταχωρηθεί στα βιβλία μεταγραφών.

Κανονισμός οροφοκτησίας – Όργανα εκπροσώπησης

Σε κάθε οικοδομή, συστήνεται, με κοινή απόφαση ή με απόφαση του δικαστηρίου, συνήθως, και όχι υποχρεωτικώς, ένας σχετικός κανονισμός οροφοκτησίας, στον οποίο ρυθμίζονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των οροφοκτητών, τόσο υπό την ιδιότητα τους ως συγκύριων των κοινών μερών του ακινήτου ,όσο και υπό την ιδιότητα τους ως αποκλειστικών κυρίων διαμερίσματος. Συνήθως, στον κανονισμό οροφοκτησίας υπογραμμίζονται τα κοινά μέρη  της όλης οικοδομής, η ιδανική μερίδα συνιδιοκτησίας κάθε οροφοκτητή στα κοινά μέρη, η σύγκληση γενικών συνελεύσεων, ο διορισμός διαχειριστή, η συμμετοχή των οροφοκτητών στα κοινά βάρη, η απαγόρευση στέγασης ορισμένων επαγγελμάτων ή διατήρησης ζώων στα διαμερίσματα, το θυρωρείο, η κεντρική θέρμανση, η ασφάλεια, η ασφάλιση και η συντήρηση της οικοδομής. Τέλος, τα κυριότερα όργανα της κοινωνίας των οροφοκτητών, η οποία αποτελεί ένωση προσώπων και όχι νομικό πρόσωπο, είναι η γενική συνέλευση που αποφασίζει για θέματα οικεία του κανονισμού οροφοκτησίας και ο διαχειριστής, ως εντολοδόχος των οροφοκτητών που τους εκπροσωπεί δικαστικά και εξώδικα ή για θέματα σχετικά με συνιδιοκτησία.

Κάθετη ιδιοκτησία

Όσον αφορά στην κάθετη ιδιοκτησία, ως ιδιαίτερη μορφή κυριότητας,  αυτή αποτελεί μία ξεχωριστή κυριότητα σε ένα από τα περισσότερα αυτοτελή οικοδομήματα ή σε μέρος αυτών που υπάρχουν εντός ενός ενιαίου οικοπέδου. Τα δύο βασικά γνωρίσματα που προαναφέρθηκαν στην οριζόντια ιδιοκτησία, η αποκλειστική κυριότητα σε ένα από τα δύο τουλάχιστον αυτοτελή οικοδομήματα ή σε μέρος αυτών  και η αναγκαστική συνιδιοκτησία κατ’ ανάλογη μερίδα στο ενιαίο οικόπεδο, ισχύουν και εδώ.

Το νομικό καθεστώς της κάθετης ιδιοκτησίας έρχεται σε αντίθεση με τον κανόνα του ρωμαϊκού δικαίου “superficies solo cedit”, δηλαδή «τα επικείμενα είκει τοις υποκειμένοις». Και αυτό γιατί, η αρχή του ρωμαϊκού δικαίου ορίζει πως τα περισσότερα οικοδομήματα που έχουν ανεγερθεί σε ένα ενιαίο οικόπεδο είναι συστατικά του εδάφους και ανήκουν στον κύριο ή στους κυρίους αυτού.

Διαφορές κάθετης ιδιοκτησίας από την οριζόντια

Αρχικά, όπως έχει επισημανθεί, η οριζόντια ιδιοκτησία προϋποθέτει την ύπαρξη οικοπέδου εντός του οποίου να έχει ανεγερθεί οικοδόμημα ή να ανεγείρεται, ενώ στην κάθετη ιδιοκτησία τουλάχιστον δύο ή περισσότερες οικοδομές είναι χτισμένες εντός ενός ενιαίου οικοπέδου. Συγχρόνως, στην οριζόντια ιδιοκτησία αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας είναι όροφος της οικοδομής ή διαμέρισμα αυτού, εν αντιθέσει με την κάθετη που αποτελεί μία από τις περισσότερες οικοδομές ή διαμέρισμα της.

Απλή και Σύνθετη μορφή κάθετης ιδιοκτησίας

Από τη διάταξη του άρθρου 1§1 του ΝΔ 1024/1971, προκύπτει ότι η κάθετη ιδιοκτησία μπορεί να εμφανιστεί με δύο μορφές, είτε ως απλή είτε ως σύνθετη. Συγκεκριμένα, η απλή ιδιοκτησία εμφανίζεται, όταν καθένα από τα περισσότερα ανεγειρόμενα οικοδομήματα αποτελεί χωριστή ιδιοκτησία ανήκουσα σε έναν ή περισσότερους, κατ’ ιδανικά μέρη, από τους συγκύριους του οικοπέδου, χωρίς, όμως, να έχει διαιρεθεί και οριζόντια σε ορόφους. Από την άλλη πλευρά, η σύνθετη κάθετη ιδιοκτησία εμφανίζεται σε περίπτωση που η πλειοψηφία των ανεγειρόμενων οικοδομημάτων εντός του ενιαίου οικοπέδου, διαιρείται και οριζόντια σε ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων κατά το νομικό καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Κατά συνέπεια, αντικείμενο της κάθετης ιδιοκτησίας είναι όροφος ή διαμέρισμα ενός από τα οικοδομήματα. Ο κάθε συγκύριος του ενιαίου οικοπέδου έχει αποκλειστική κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα ενός από τα οικοδομήματα και συγκυριότητα στο κοινό οικόπεδο.

---

ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ

• Απόστολος Γεωργιάδης, Εγχειρίδιο Εμπράγματου Δικαίου, Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα, 2012
• Νικόλαος Τριάντος, Αστικός Κώδικας- Ερμηνεία κατ’ άρθρο, Νομική Βιβλιοθήκη, 2009

---