Η Αθήνα βρίσκεται στο επίκεντρο μιας όλο και πιο έντονης συζήτησης σχετικά με τα όρια της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η εξάπλωση του Airbnb στην ελληνική πρωτεύουσα, ιδιαίτερα τα τελευταία χρόνια, έχει πυροδοτήσει ευρύτερες κοινωνικές, πολεοδομικές και πολιτικές αντιδράσεις, με φόντο μια αγορά κατοικίας που βρίσκεται πλέον σε διαρκή αναταραχή.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, η Αθήνα φιλοξενεί περισσότερα από 12.000 ενεργά Airbnb (και ο αριθμός μεγαλώνει), την ίδια στιγμή που στην Ελλάδα ο αριθμός των κρεβατιών σε καταλύματα τύπου Airbnb ξεπέρασε το 1 εκατ. τον Απρίλιο. Το ερώτημα πια δεν είναι αν το φαινόμενο επηρεάζει την πόλη (και κατ΄επέκταση, τη χώρα), αλλά πόσο ακόμα αντέχει.
Από το στρώμα στο πάτωμα στην παγκόσμια αυτοκρατορία
Η ιστορία της διαδικτυακής πλατφόρμας Airbnb ξεκινά σχεδόν ταπεινά: από ένα μικρό διαμέρισμα στο Σαν Φρανσίσκο το 2007, όταν δύο σχεδιαστές, οι Brian Chesky και Joe Gebbia, δεν είχαν χρήματα για να πληρώσουν το ενοίκιό τους. Εκείνη την περίοδο, ένα μεγάλο συνέδριο design είχε φέρει χιλιάδες επισκέπτες στην πόλη και τα ξενοδοχεία ήταν πλήρως κλεισμένα. Οι δύο φίλοι σκέφτηκαν να εκμεταλλευτούν τη ζήτηση: έβαλαν τρία στρώματα αέρα στο σαλόνι, έφτιαξαν πρωινό το πρωί και νοίκιασαν το διαμέρισμά τους σε τρεις αγνώστους. Το ονόμασαν “Air Bed & Breakfast”, δηλαδή “φουσκωτό κρεβάτι και πρωινό”. Έτσι γεννήθηκε η Airbnb.
Μέσα σε λίγους μήνες, μαζί με έναν τρίτο συνιδρυτή, τον Nathan Blecharczyk, ανέπτυξαν την πρώτη έκδοση της πλατφόρμας. Η ιδέα εξελίχθηκε γρήγορα: από προσωρινή φιλοξενία, έγινε διεθνής πλατφόρμα ενοικίασης διαμερισμάτων, δωματίων, ακόμα και κάστρων. Το “air bed” ξεχάστηκε και έμεινε μόνο το AirBnB – μια λέξη που σήμερα έχει ξεπεράσει τα όρια της ίδιας της εταιρείας και χρησιμοποιείται γενικά για τη βραχυχρόνια μίσθωση, με παρουσία σε περισσότερες από 220 χώρες και πάνω από 7 εκατομμύρια καταχωρήσεις.
Η παρουσία της πλατφόρμας, όμως, έχει φέρει μαζί της όχι μόνο τουριστικά έσοδα, αλλά και δομικές αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο λειτουργεί η αγορά κατοικίας σε πολλές μεγάλες πόλεις – ανάμεσά τους και η Αθήνα.
Μια “φιλοξενία” με ημερομηνία λήξης
Το Airbnb εμφανίστηκε στην Αθήνα σαν λύση ανάγκης. Στην καρδιά της κρίσης, αποτέλεσε σανίδα σωτηρίας για ιδιοκτήτες που δεν μπορούσαν να νοικιάσουν ή να πουλήσουν τα ακίνητά τους. Με ελάχιστο ρίσκο και προοπτικές για άμεσο εισόδημα, η πλατφόρμα γρήγορα έγινε επενδυτικό όχημα. Πολύ σύντομα όμως, το προσωρινό μετατράπηκε σε κανονικότητα και η πόλη άλλαξε.
Οι πολυκατοικίες μετατράπηκαν σε mini hotels και ο μόνιμος πληθυσμός αντικαταστάθηκε από τουρίστες με βαλίτσες. Εταιρείες όπως η Upstreet (περισσότερα από 300 ακίνητα στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας) ή η MGV διαχειρίζονται δεκάδες ή και εκατοντάδες διαμερίσματα, λειτουργώντας ως επαγγελματίες ιδιοκτήτες. Δεν είναι πια το μοντέλο της “γιαγιάς που νοικιάζει το έξτρα δωμάτιο” – είναι real estate, και μάλιστα σκληρό.
Πώς το Airbnb ανεβάζει τα ενοίκια μιας πόλης;
Η παρουσία χιλιάδων Airbnb στο κέντρο της Αθήνας έχει αλλάξει τα δεδομένα για τους κατοίκους της πόλης. Οι μηχανισμοί μέσα από τους οποίους αυξάνονται τα ενοίκια είναι πολύ συγκεκριμένοι, αν και συχνά αόρατοι στους κατοίκους μέχρι να γίνουν αισθητοί στις αγγελίες ή στο πορτοφόλι τους.
- Μείωση διαθεσιμότητας: Κατοικίες που κάποτε διατίθεντο για μακροχρόνια μίσθωση μετατρέπονται σε καταλύματα βραχυχρόνιας διαμονής, οδηγώντας σε τεχνητή έλλειψη προσφοράς στην ενοικιαστική αγορά.
- Αύξηση ενοικίων: Η υψηλότερη απόδοση της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει στρέψει πολλούς ιδιοκτήτες στο Airbnb, περιορίζοντας τις επιλογές για μακροχρόνιους ενοικιαστές και ανεβάζοντας τις τιμές.
- Μεταβολή κινήτρων: Ακόμα και σε μη τουριστικές περιοχές, καταγράφεται αύξηση των Airbnb καταχωρήσεων, καθώς η προοπτική υψηλότερων εσόδων επεκτείνει τη ζήτηση και την προσφορά.
- Πίεση σε κοινωνικές ομάδες: Η αύξηση των ενοικίων επηρεάζει άμεσα φοιτητές, νέες οικογένειες και χαμηλόμισθους εργαζομένους, οι οποίοι δυσκολεύονται να παραμείνουν στο κέντρο.
Σε αυτό το πλαίσιο, η Upstreet, που συνεργάζεται κυρίως με μεμονωμένους ιδιοκτήτες, απαντά στην κριτική περί ευθύνης των βραχυχρόνιων μισθώσεων για την αύξηση των ενοικίων και τη μείωση διαθεσιμότητας στη μακροχρόνια αγορά: “Πρώτα απ’ όλα, είναι σημαντικό να δούμε την πραγματική εικόνα: σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της ΑΑΔΕ, τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης αντιστοιχούν περίπου στο 1% του συνολικού αποθέματος κατοικιών. Ακόμα και στις πιο δημοφιλείς περιοχές, όπως το Κουκάκι ή την Ακρόπολη, οι συγκεντρώσεις είναι σχετικά χαμηλές σε σχέση με το σύνολο.”
Η εταιρεία τονίζει ότι “συχνά, τα διαμερίσματα που μπαίνουν στη βραχυχρόνια μίσθωση ήταν για χρόνια κλειστά ή απαξιωμένα, χωρίς πραγματική ζήτηση για μακροχρόνια μίσθωση. Η τουριστική αξιοποίηση έφερε ζωή στις πολυκατοικίες, πλήρωσε κοινόχρηστα και στήριξε την τοπική οικονομία.”
Και τελικά, ποιος μένει στην πόλη;
Η κρίση στέγασης στην Αθήνα δεν είναι μόνο θέμα προσφοράς. Είναι θέμα προτεραιοτήτων. Όταν μια γκαρσονιέρα στο Παγκράτι αποφέρει 1.200€ τον μήνα μέσω Airbnb, γιατί να νοικιαστεί μακροχρόνια με 500€; Η ερώτηση είναι ρητορική. Το πρόβλημα όμως όχι. Το κίνητρο αυτό μετατοπίζει σταδιακά τις προτεραιότητες στην αγορά: από τη στέγαση των κατοίκων, στην εξυπηρέτηση τουριστικής ζήτησης. Πίσω από τα νούμερα όμως υπάρχουν πραγματικοί άνθρωποι: φοιτητές που δεν βρίσκουν σπίτι, νέες οικογένειες που αναγκάζονται να φύγουν από το κέντρο, ηλικιωμένοι που δεν αντέχουν την ηχορύπανση και την αστάθεια στις πολυκατοικίες τους.
Οι συνέπειες δεν είναι μόνο οικονομικές. Η μεταμόρφωση ολόκληρων πολυκατοικιών σε μικρά τουριστικά καταλύματα έχει αλλοιώσει την καθημερινότητα πολλών γειτονιών. Οι μόνιμοι κάτοικοι αποχωρούν, η αίσθηση κοινότητας αποδυναμώνεται και η σταθερότητα του πληθυσμού διαταράσσεται. Περιοχές όπως η Πλάκα, το Κουκάκι και το Ψυρρή εμφανίζουν πλέον υψηλά επίπεδα τουριστικής πυκνότητας, με λιγοστούς κατοίκους και έντονη κυκλοφορία επισκεπτών.
Τι κάνει η Πολιτεία
Η κυβέρνηση επιχειρεί να παρέμβει στο φαινόμενο, αναγνωρίζοντας τις επιπτώσεις του. Ένα από τα βασικά μέτρα που έχει τεθεί σε εφαρμογή είναι η παροχή τριετών φορολογικών κινήτρων προς ιδιοκτήτες που μετατρέπουν τα ακίνητά τους από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση. Παράλληλα, έχει αποφασιστεί πάγωμα νέων αδειών Airbnb σε περιοχές του κέντρου που χαρακτηρίζονται ως υπερκορεσμένες. Στο τραπέζι βρίσκονται και επιπλέον προτάσεις, όπως η επιβολή ανώτατου αριθμού ακινήτων ανά διαχειριστή, καθώς και γεωγραφικοί περιορισμοί.
Ωστόσο, κατά την Upstreet, δεν είναι οι απαγορεύσεις η λύση. “Χρειάζεται ένα σταθερό και δίκαιο ρυθμιστικό πλαίσιο που θα ενώνει και όχι θα διχάζει τα συμφέροντα του τουρισμού και της στέγασης.” Μάλιστα τονίζει πως μέχρι σήμερα, η Πολιτεία αντιμετώπισε τη βραχυχρόνια μίσθωση σχεδόν αποκλειστικά ως πεδίο φορολόγησης. “Με το αφήγημα της δήθεν προνομιακής μεταχείρισης και του αθέμιτου ανταγωνισμού με τα παραδοσιακά καταλύματα, φτάσαμε στο σημείο η βραχυχρόνια μίσθωση να φορολογείται αναλογικά πολύ περισσότερο από κάθε άλλη μορφή διαμονής”, δηλώνει χαρακτηριστικά.
Η κατάσταση σήμερα
Παρά τις προσπάθειες της κυβέρνησης να ρυθμίσει το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ο αριθμός των διαθέσιμων κλινών σε καταλύματα τύπου Airbnb ξεπέρασε το 1 εκατομμύριο τον Απρίλιο του 2025, ξεπερνώντας για πρώτη φορά τα ξενοδοχεία που διαθέτουν περίπου 900.000 κλίνες. Το γεγονός ότι αυτό συμβαίνει εκτός της τουριστικής αιχμής υποδηλώνει μια σταθερή και διαρκώς εντεινόμενη τάση, με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις να αντιστοιχούν πλέον σε περίπου 25% των διανυκτερεύσεων στη χώρα.
Σύμφωνα με στοιχεία του Μαρτίου 2025, στην Αθήνα υπάρχουν περίπου 13.223 ενεργές καταχωρήσεις, εκ των οποίων οι περισσότερες εντοπίζονται στο ιστορικό και τουριστικά δημοφιλές κέντρο. Σε ορισμένες αναφορές, ο αριθμός των καταχωρήσεων φτάνει τις 14.642 μόνο για το κέντρο, με ποσοστά πληρότητας που αγγίζουν το 72% έως 74%. Η μέση τιμή ανά διανυκτέρευση υπολογίζεται στα 70€. Τις περισσότερες φορές, πρόκειται για ολόκληρα διαμερίσματα – όχι δωμάτια – γεγονός που σημαίνει πως τα συγκεκριμένα ακίνητα εξαιρούνται πλήρως από την αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης.
Καθώς η αγορά ωριμάζει, η Upstreet βλέπει ένα πιο ποιοτικό και επαγγελματικό μέλλον: “Η ζήτηση παραμένει ισχυρή – είτε για ταξιδιώτες που αναζητούν αυθεντικές εμπειρίες είτε για επισκέπτες που διαμένουν για επαγγελματικούς λόγους. Η Αθήνα έχει τεράστιο δυναμικό σε αυτό, καθώς διαθέτει ένα πολύ μεγάλο οικιστικό απόθεμα και γειτονιές με αυθεντικό χαρακτήρα.” Για την Upstreet, το μέλλον σημαίνει ακόμα μεγαλύτερη επένδυση στην ποιότητα, στην τεχνολογία διαχείρισης και στην υποστήριξη των ιδιοκτητών για να προσφέρουν την καλύτερη δυνατή εμπειρία στους επισκέπτες.
Το ερώτημα παραμένει: πόσα Airbnb χωράει η Αθήνα;
Οι ειδικοί συμφωνούν πως το ζήτημα δεν αφορά μόνο το Airbnb ως εταιρεία ή πλατφόρμα. Αφορά ευρύτερα την ανάγκη για πολιτική στέγασης, στρατηγικό σχεδιασμό και κοινωνική ισορροπία. Η Αθήνα βρίσκεται σε ένα κρίσιμο σταυροδρόμι: να συνεχίσει στην τροχιά μιας πόλης-βιτρίνας ή να επιδιώξει μια ισορροπία που θα διατηρήσει την κατοικία ως βασικό αγαθό. Κατά την Upstreet, “αντί να βλέπουμε τη βραχυχρόνια μίσθωση ως εχθρό της στέγασης, πρέπει να τη δούμε ως ευκαιρία για αναβάθμιση του αποθέματος, με σωστούς κανόνες που θα εξασφαλίζουν ισορροπία και ποιότητα”.
Η διατήρηση αυτής της ισορροπίας δεν είναι απλή υπόθεση – αλλά αποτελεί προϋπόθεση για μια πόλη ζωντανή και λειτουργική, όχι μόνο για τους επισκέπτες της, αλλά κυρίως για τους κατοίκους της.
