Ποιες περιοχές στην Αθήνα συμφέρουν για αγορά σπιτιών (πίνακας)

Mπορεί τα νότια να βρίσκονται σταθερά στην πρώτη γραμμή της ζήτησης για αγορά ακινήτων, ωστόσο η Γλυφάδα δεν αποτελεί αυτή τη στιγμή επενδυτικό «hot spot» για υψηλές αποδόσεις. Με μία μέση τιμή αγοράς στις 6.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και ακόμη και υπερδιπλάσια όταν πρόκειται για καινούρια κατασκευή, η απόδοση στη Νο 1 περιοχή των νοτίων υπολογίζεται στο 3,6%.
Αντίθετα, για έναν αγοραστή που θα προτιμήσει την πολύ οικονομική ζώνη του κέντρου της Αθήνας -και σίγουρα όχι τόσο δημοφιλή- στα πέριξ της Πατησίων και της Αχαρνών με μία μέση τιμή αγοράς στα 1.800 ευρώ -και ακόμη πιο κάτω, δεδομένου ότι η συντριπτική πλειονότητα αφορά πολύ παλιά και μη ανακαινισμένα ακίνητα- και μία μέση τιμή ενοικίου λίγο πάνω από 10 ευρώ ανά τ.μ., η αντίστοιχη απόδοση διαμορφώνεται σε επίπεδα άνω του 7%. Ακόμη υψηλότερα, στο 8% είναι οι αποδόσεις σε πιο απομακρυσμένα σημεία της Αττικής όπως στην περίπτωση του Λαυρίου, μία περιοχή που θεωρείται από τις ανερχόμενες λόγω των προωθούμενων υποδομών, με ένα ποσοστό απόδοσης που ανεβαίνει στο 8%.

Σε μία περίοδο συνεχούς ανόδου των τιμών, έστω κι αν οι εκτιμήσεις για τη φετινή χρονιά συγκλίνουν στην επιβράδυνση των ρυθμών ανόδου των τελευταίων ετών, η αγορά ενός σπιτιού για επένδυση αποδεικνύεται δύσκολη άσκηση.
Από τα δεδομένα της αγοράς, τις τιμές πώλησης σε σχέση με τις τιμές ενοικίασης στις αγγελίες προκύπτει ότι σε αυτή τη συγκυρία των υψηλών τιμών για την ελληνική κτηματαγορά, οι περιοχές που προσφέρουν τις υψηλότερες αποδόσεις για όσους επενδυτές θέλουν αυτή τη στιγμή να τοποθετηθούν στην κατοικία είναι οι οικονομικές ζώνες του κέντρου της Αθήνας, τα δυτικά προάστια αλλά και οι σχετικά πιο απομακρυσμένες περιοχές της Αττικής, με εύκολη πρόσβαση όμως στη θάλασσα, όπως το Λαύριο ή ο Ωρωπός.

Την ίδια στιγμή, στα νότια προάστια καμία περιοχή δεν ξεπερνά σε αποδόσεις το 5%, ενώ και στα βόρεια είναι ελάχιστες οι περιοχές που κυμαίνονται υψηλότερα, και αυτές αφορούν πιο απομακρυσμένα προάστια όπως η Ανοιξη ή ο Αγιος Στέφανος. Από τις δημοφιλείς περιοχές με εύκολη πρόσβαση στο κέντρο της Αθήνας είναι ελάχιστες αυτές που προσφέρουν ικανοποιητικά νούμερα και μόνο αυτές στου Ζωγράφου και του Βύρωνα εμφανίζουν τις καλύτερες αποδόσεις, κοντά στο 4,6%- 4,7%.

Τα στοιχεία προκύπτουν από την επεξεργασία των δεδομένων από το δίκτυο αγγελιών του Spitogatos (www.spitogatos.gr), με τις αποδόσεις ειδικά για το πολύ δημοφιλές κέντρο της Αθήνας, στις οικονομικές ζώνες, να ξεπερνούν σε πολλές περιπτώσεις το 6%, όπως συμβαίνει στην Αττική, στα Πατήσια, στη στενή περιοχή του κέντρου γύρω από την Ομόνοια, στο Αιγάλεω κ.α. Βασικός λόγος, οι χαμηλότερες τιμές πώλησης στις συγκεκριμένες γειτονιές, όπου όμως τα ενοίκια, λόγω της γενικότερης και της σαφώς μεγαλύτερης έλλειψης προσφοράς σε σπίτια που προορίζονται για μίσθωση, παρουσιάζουν υψηλότερες αυξήσεις και συμπαρασύρονται από τις τιμές των ενοικίων σε άλλες, πιο δημοφιλείς περιοχές.

Επισημαίνεται εδώ ότι με βάση τα στοιχεία από το δίκτυο του Spitogatos και τις αγγελίες που δημοσιεύονται στο τέλος Μαΐου του 2025, στο ευρύτερο κέντρο της Αθήνας, η μέση ζητούμενη τιμή ήταν στα 2.400 ευρώ ανά τ.μ. με ετήσια μεταβολή στο +13,5%, ενώ η τιμή των ενοικίων εμφανίζεται αυξημένη κατά 6,3% στα 11,3 ευρώ ανά τ.μ. τον Μάιο του 2025 έναντι του Μαΐου του 2024.

Τα τετραγωνικά που προτιμώνται

Σημειωτέον ότι ακόμη και σε αυτή την περίοδο των υψηλών τιμών της ελληνικής κτηματαγοράς το ακίνητο ως επένδυση συνεχίζει να «πουλάει»: Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία από τη RE/MAX Ελλάς, με βάση τις χιλιάδες αγοραπωλησίες που πραγματοποιήθηκαν το 2024 από τα 86 γραφεία και τους περισσότερους από 1.200 συμβούλους ακινήτων που διαθέτει το γνωστό δίκτυο παροχής κτηματομεσιτικών υπηρεσιών ανά την Ελλάδα, είναι σημαντικό το ποσοστό των αγοραστών, πάνω από 1 στους 5, ή αλλιώς το 22,6%, που επέλεξε μικρά σπίτια έως 50 τ.μ. κυρίως για επενδυτικούς σκοπούς, το οποίο είναι αυξημένο σε σύγκριση με μία διετία πριν: Το 2022, το αντίστοιχο ποσοστό των αγοραστών διαμερισμάτων έως 50 τ.μ. ήταν στο 16,8%, με τα μικρά σπίτια να προτιμώνται ακριβώς επειδή μισθώνονται πιο εύκολα και σε υψηλότερες τιμές ανά τ.μ. εν μέσω υψηλής ζήτησης. Σταθερό είναι το ποσοστό αυτών στην κατηγορία των κατοικιών μεταξύ 51 και 75 τ.μ., τις οποίες επέλεξε το 23,4% των ενδιαφερομένων. Οι κατοικίες από 101 έως 150 τ.μ. συγκέντρωσαν το ενδιαφέρον του 18,3% των αγοραστών, σε πανελλαδικό επίπεδο.
Νούμερο το οποίο εμφανίζεται μειωμένο σε σύγκριση με μία διετία πριν (21,5%), γεγονός που αποτυπώνει και τη δυσκολία στο ευρύ κοινό να αγοράσει σε αυτά τα επίπεδα τιμών ένα μεγαλύτερο σπίτι. Τα πολύ μεγάλα ακίνητα, άνω των 151 τ.μ., παρέμειναν στη χαμηλότερη θέση προτίμησης, με ποσοστό μόλις 9,5%, όταν το 2022 το αντίστοιχο ποσοστό ήταν στο 11%.

Oι αποδόσεις

Από πλευράς αποδόσεων, όπως αυτές προκύπτουν από τα δεδομένα του Spitogatos, τα νούμερα που είναι πάνω από το 5% θεωρούνται πολύ ικανοποιητικά, ωστόσο, όπως είναι εύλογο, οι περιοχές που βρίσκονται πολύ ψηλά στη ζήτηση έχουν λόγω υψηλών τιμών και χαμηλότερες αποδόσεις, αυτή τη στιγμή.
Το δίκτυο του Spitogatos μέτρησε τις αποδόσεις βάσει του λόγου των ετήσιων ζητούμενων μισθωμάτων προς τη ζητούμενη τιμή πώλησης, όπως αυτά προκύπτουν μέσα και από τις αγγελίες.
Η σχέση αυτή δείχνει πόσο αποδοτικό είναι ένα ακίνητο αν ενοικιαστεί μακροχρόνια (και όχι βραχυχρόνια ή με σκοπό την τουριστική εκμετάλλευση) σε σχέση με την αξία του.

Οπως προκύπτει αναλυτικότερα, στο κέντρο της Αθήνας εκτός «κάδρου» αποδόσεων είναι οι ακριβές περιοχές, η Πλάκα, το Κουκάκι, που είναι η πρώτη περιοχή για βραχυχρόνια μίσθωση, ή το Κολωνάκι, όπου η μέση τιμή πώλησης αυτήν τη στιγμή είναι στα 5.800 ευρώ ανά τ.μ. με βάση τις αγγελίες.
Στον κεντρικό τομέα της Αθήνας, οι περιοχές με τις υψηλότερες αποδόσεις περιλαμβάνουν κυρίως μη δημοφιλείς γειτονιές, όπως η Πατησίων – Αχαρνών και η Αττική, αλλά και πιο καθιερωμένες περιοχές με έντονη ζήτηση για φοιτητική ή βραχυχρόνια μίσθωση, όπως το κέντρο της Αθήνας, τα Εξάρχεια – Νεάπολη, η Κυψέλη και το Γουδί. Ενδεικτικά, στην Κυψέλη η απόδοση υπολογίζεται στο 5,7%, με μία μέση τιμή πώλησης πάνω από τα 2.100 ευρώ ανά τ.μ. και μέση τιμή ενοικίασης λίγο πάνω από τα 10 ευρώ ανά τ.μ.

Στα προάστια, περιοχές με υψηλή απόδοση εντοπίζονται στα δυτικά, όπως η Αγία Βαρβάρα (8,2%), μία περιοχή όμως που έχει χαμηλή ζήτηση από το ευρύ κοινό, στο Αιγάλεω το αντίστοιχο ποσοστό είναι στο 6%, στη Νέα Φιλαδέλφεια είναι στο 5,8%, καθώς και στις Αχαρνές στο 5,3%.

Στην πιο ακριβή ζώνη της Αττικής, στα νότια, είναι αξιοσημείωτο το γεγονός ότι καμία περιοχή δεν καταγράφει απόδοση άνω του 5%, όταν πρόκειται για μακροχρόνια μίσθωση (δεδομένου ότι ένας σημαντικός αριθμός σπιτιών στα νότια, ιδιαίτερα κοντά στη θάλασσα, διατίθενται επιπλωμένα μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, με τα νούμερα να είναι αυξημένα λόγω καλοκαιριού).
Ενδεικτικά, σε μία πολύ δημοφιλή γειτονιά για το ευρύ κοινό και οικογένειες όπως είναι η Νέα Σμύρνη, με μέση τιμή πώλησης λίγο χαμηλότερα από 3.500 ευρώ ανά τ.μ., η απόδοση διαμορφώνεται γύρω στο 3,6%. Το φαινόμενο των χαμηλών αποδόσεων στα νότια αποδίδεται στις υψηλές μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών, οι οποίες, παρά την ανοδική πορεία των τιμών ενοικίασης, συμπιέζουν τη συνολική απόδοση των ακινήτων.

Αντίστοιχα συμβαίνει και στα βόρεια, όπου την υψηλότερη απόδοση έχει αυτή τη στιγμή ο Αγιος Στέφανος με 5,5%, ενώ πάνω από το 5% είναι και η Νέα Πεντέλη με 5,3% και η Ανοιξη με 5,1%.
Στα ανατολικά της Αττικής, αποδόσεις πάνω από 5% καταγράφουν περιοχές όπως ο Μαραθώνας, το Κορωπί, η Νέα Μάκρη, η Αρτέμιδα και τα Σπάτα.

Στον Πειραιά και τα προάστιά του, περιοχές με σχετικά χαμηλές ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών αναδεικνύονται σε ζώνες με απόδοση άνω του 5%. Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν τα Καμίνια-Παλαιά Κοκκινιά, η περιοχή Ταμπούρια-Αγία Σοφία, ο Αγιος Ιωάννης Ρέντης, ο Ταύρος, το Κερατσίνι και η Νίκαια.
Στο υπόλοιπο Αττικής, πιο ψηλά βρίσκεται το Λαύριο με απόδοση στο 8%, ο Ωρωπός 6,7%, το Λαγονήσι με 5,5%, όλες περιοχές που προσφέρουν εύκολη πρόσβαση στη θάλασσα. Επίσης, πιο περιφερειακά, το Μαρκόπουλο έχει απόδοση στο 5,5%, ο Μαραθώνας στο 5,6% και το Κορωπί στο 5,4%.

ΠΗΓΗ: Ποιες περιοχές στην Αθήνα συμφέρουν για αγορά σπιτιών (πίνακας) | Ειδήσεις για την Οικονομία | newmoney