Η πολυκατοικία στην Ελλάδα δεν είναι απλώς ένα κτίριο. Είναι ένας μικρός οργανισμός με ιδιοκτήτες, ενοικιαστές, διαχειριστές, κοινόχρηστα, διαφωνίες, καθυστερήσεις, ζημιές, έκτακτες ανάγκες, νομικές εμπλοκές και – πολλές φορές – πλήρη αδυναμία λήψης αποφάσεων.

Για δεκαετίες, χιλιάδες πολυκατοικίες λειτουργούν με κανονισμούς άλλης εποχής, με ασαφείς αρμοδιότητες, ελλιπή εργαλεία είσπραξης, ανύπαρκτο αποθεματικό, παγωμένες αποφάσεις για επισκευές και ενεργειακές παρεμβάσεις, αλλά και συνεχείς τριβές ανάμεσα σε συνιδιοκτήτες που καλούνται να ζήσουν σε ένα πλαίσιο που δεν ανταποκρίνεται πια στις σημερινές ανάγκες.

Τώρα, το Υπουργείο Δικαιοσύνης προωθεί νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας, που φιλοδοξεί να βάλει τάξη στο χάος. Και αν το τελικό νομοθέτημα περάσει στη φιλοσοφία που έχει παρουσιαστεί μέχρι σήμερα, θα μιλάμε για μια από τις μεγαλύτερες αλλαγές που έχουν γίνει εδώ και δεκαετίες στον τρόπο λειτουργίας των πολυκατοικιών στην Ελλάδα.

Δεν πρόκειται για μια τεχνική διόρθωση. Πρόκειται για αναδιάταξη των κανόνων συνιδιοκτησίας, με επιπτώσεις στην καθημερινότητα, στην περιουσία, στη διαχείριση, στις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών, αλλά και – κάτι που μας αφορά ιδιαίτερα – στην ασφάλιση των κτιρίων και στην προστασία των ασφαλισμένων.

Τι αλλάζει στην πράξη

1. Ευκολότερη συνένωση και κατάτμηση διαμερισμάτων

Ένα από τα βασικά σημεία της νέας μεταρρύθμισης είναι ότι ανοίγει ο δρόμος για συνένωση ή κατάτμηση οριζόντιων ιδιοκτησιών, ακόμα και όταν ο παλιός κανονισμός της πολυκατοικίας δημιουργεί εμπόδια ή δεν προβλέπει σαφή διαδικασία.

Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι ιδιοκτήτες μεγάλων διαμερισμάτων θα μπορούν πιο εύκολα να τα χωρίσουν σε δύο μικρότερες κατοικίες ή, αντίστροφα, να ενώσουν χώρους για να δημιουργήσουν μεγαλύτερες κατοικίες ή επαγγελματικές χρήσεις, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.

Αυτή η αλλαγή δεν είναι αμελητέα. Ακουμπά:

-Την αξία των ακινήτων,

-Τη χρήση των χώρων,

-Την κατανομή κοινοχρήστων,

-Τη μεταβολή των χιλιοστών σε ορισμένες περιπτώσεις,

…αλλά και την ασφαλιστική εικόνα του κτιρίου, αφού κάθε αλλαγή σε χρήση, τετραγωνικά, εγκαταστάσεις και επιμέρους ιδιοκτησίες επηρεάζει άμεσα το ασφαλιστέο συμφέρον και τις καλύψεις.

2. Πιο γρήγορη διαδικασία για τα απλήρωτα κοινόχρηστα

Εδώ χτυπά η καρδιά του προβλήματος.

Σήμερα, σε αμέτρητες πολυκατοικίες, το σύστημα είναι απλό και άδικο: μερικοί πληρώνουν και οι υπόλοιποι παρακολουθούν. Οι συνεπείς καλύπτουν πετρέλαιο, ρεύμα, καθαριότητα, ανελκυστήρα, βλάβες και επισκευές, ενώ όσοι δεν πληρώνουν συχνά παραμένουν για μήνες ή και χρόνια χωρίς ουσιαστική πίεση.

Ο νέος Κώδικας έρχεται να ενισχύσει τη δυνατότητα είσπραξης οφειλών, με διαδικασίες που φέρονται να κινούνται προς ταχύτερη δικαστική διεκδίκηση και διαταγή πληρωμής για τα κοινόχρηστα.

Αν αυτό αποτυπωθεί σωστά στο τελικό κείμενο, θα πρόκειται για κρίσιμη τομή. Όχι για να “τιμωρηθούν” οι αδύναμοι, αλλά για να σταματήσει η σημερινή στρέβλωση, όπου:

-Η πολυκατοικία βουλιάζει οικονομικά,

-Οι συντηρήσεις παγώνουν,

-Οι ζημιές μένουν ανοιχτές,

..και τελικά απαξιώνεται ολόκληρο το κτίριο.

Η είσπραξη των κοινοχρήστων δεν είναι δευτερεύον ζήτημα. Είναι θέμα λειτουργίας, ασφάλειας και αξιοπρέπειας της κατοικίας.

3. Ισχυρότερος και πιο καθαρός ρόλος για τον διαχειριστή

Ο διαχειριστής της πολυκατοικίας στην Ελλάδα είναι συχνά κάτι ανάμεσα σε λογιστή, πυροσβέστη, τεχνικό, εισπράκτορα, διαμεσολαβητή και… σάκο του μποξ.

Κάνει δουλειά χωρίς επαρκές θεσμικό οπλοστάσιο, χωρίς σαφή προστασία, χωρίς καθαρά όρια ευθύνης και συνήθως με περιορισμένη συνεργασία από τους ίδιους τους συνιδιοκτήτες.

Το νέο πλαίσιο φαίνεται να επιχειρεί ενίσχυση και αποσαφήνιση του ρόλου του διαχειριστή, τόσο στις πράξεις διαχείρισης όσο και στις διαδικασίες είσπραξης, συντήρησης και εκπροσώπησης της πολυκατοικίας.

Αυτό είναι σωστό. Αλλά χρειάζεται μία πολύ σοβαρή υποσημείωση:

ισχυρότερος ρόλος δεν σημαίνει ανεξέλεγκτος ρόλος.

Αν ο διαχειριστής αποκτήσει περισσότερες αρμοδιότητες, πρέπει να συνοδεύεται από:

-Σαφή λογοδοσία,

-Υποχρέωση ενημέρωσης των συνιδιοκτητών,

-Κανόνες διαφάνειας,

-Παραστατικά και οικονομικό έλεγχο,

-Ξεκάθαρο πλαίσιο ευθύνης για παραλείψεις, λανθασμένες αποφάσεις ή κακή διαχείριση.

Γιατί εκεί ακριβώς αρχίζει και η αστική ευθύνη.

4. Υποχρεωτικό αποθεματικό για την πολυκατοικία

Αν υπάρχει μία πρόβλεψη που μπορεί πραγματικά να αλλάξει τη λειτουργία των πολυκατοικιών, αυτή είναι η δημιουργία υποχρεωτικού αποθεματικού.

Στην Ελλάδα, η συντριπτική πλειονότητα των πολυκατοικιών λειτουργεί χωρίς ουσιαστικό ταμειακό μαξιλάρι. Έτσι, όταν προκύψει:

-Βλάβη στον ανελκυστήρα,

-Διαρροή σε σωληνώσεις,

-Ζημιά σε κοινόχρηστο χώρο,

-Πρόβλημα στη στέγη ή στην ταράτσα,

-Ανάγκη πυροπροστασίας,

-Μια μεγάλη επισκευή από φθορά ή ατύχημα,

ξεκινά ο γνωστός κύκλος: έκτακτη εισφορά, αντιδράσεις, αρνήσεις, καθυστερήσεις, προστριβές, και τελικά αδράνεια.

Το αποθεματικό μπορεί να λειτουργήσει ως στοιχειώδης μηχανισμός άμυνας. Όχι για πολυτέλειες, αλλά για τα βασικά: συντήρηση, ασφάλεια, πρόληψη και άμεση αντίδραση σε ζημιές.

Και εδώ συνδέεται άμεσα με την ασφάλιση. Γιατί ένα κτίριο που δεν συντηρείται:

• έχει περισσότερες ζημιές,
• αυξάνει τη συχνότητα απαιτήσεων,
• επιβαρύνει τους ασφαλισμένους,
• και σε ορισμένες περιπτώσεις δημιουργεί ζητήματα ακόμα και στην αποζημίωση, όταν η ζημιά συνδέεται με χρόνια παραμέληση ή γνωστή βλάβη που δεν αντιμετωπίστηκε.

5. Παρεμβάσεις για ενεργειακές αναβαθμίσεις και τεχνικές εγκαταστάσεις

Μια ακόμα κομβική αλλαγή αφορά τις ενεργειακές και τεχνικές παρεμβάσεις στις πολυκατοικίες.

Η πραγματικότητα είναι ότι χιλιάδες κτίρια θέλουν:

• θερμομόνωση,
• αλλαγές σε καυστήρες ή συστήματα θέρμανσης,
• αντλίες θερμότητας,
• φωτοβολταϊκά,
• φορτιστές ηλεκτρικών οχημάτων,
• αναβάθμιση ανελκυστήρων,
• συστήματα πυρασφάλειας και ελέγχου πρόσβασης.

Μέχρι σήμερα, πολλές από αυτές τις παρεμβάσεις σκοντάφτουν σε ξεπερασμένους κανονισμούς, δυσλειτουργικές γενικές συνελεύσεις και αδυναμία λήψης αποφάσεων.

Αν ο νέος Κώδικας επιτρέψει πιο λειτουργικές πλειοψηφίες και καθαρότερες διαδικασίες, θα βοηθήσει ουσιαστικά στον εκσυγχρονισμό του κτιριακού αποθέματος. Όμως και εδώ χρειάζεται ισορροπία. Γιατί το “να ξεμπλοκάρουν οι αποφάσεις” δεν πρέπει να μετατραπεί σε “αποφασίζουν λίγοι και πληρώνουν όλοι χωρίς δικλίδες”.

Η μεγάλη παράμετρος που δεν πρέπει να περάσει στα ψιλά: η ασφάλιση της πολυκατοικίας

Εδώ βρίσκεται η ουσία για εμάς.

Οι αλλαγές στον τρόπο λειτουργίας των πολυκατοικιών δεν είναι μόνο νομικό ή διαχειριστικό θέμα. Είναι ταυτόχρονα και ασφαλιστικό ζήτημα πρώτης γραμμής.

Γιατί όταν αλλάζει:

• ο τρόπος λήψης αποφάσεων,
• ο ρόλος του διαχειριστή,
• η κατάσταση συντήρησης του κτιρίου,
• η δυνατότητα τεχνικών παρεμβάσεων,
• η διάρθρωση των ιδιοκτησιών,
• η χρήση των διαμερισμάτων,
• και η ύπαρξη αποθεματικού,

τότε αλλάζει και το προφίλ κινδύνου της πολυκατοικίας.

Τι σημαίνει αυτό πρακτικά για την ασφάλιση

Μια σοβαρή πολυκατοικία δεν πρέπει να αντιμετωπίζει την ασφάλιση ως “ένα χαρτί για να υπάρχει”. Χρειάζεται να βλέπει οργανωμένα τουλάχιστον τα εξής:

Α. Ασφάλιση κτιρίου / πυρός και φυσικών φαινομένων

Το κτίριο πρέπει να είναι σωστά ασφαλισμένο για:

• πυρκαγιά,
• κεραυνό,
• έκρηξη,
• καπνό,
• σεισμό όπου επιλέγεται,
• πλημμύρα και καιρικά φαινόμενα,
• θραύση σωληνώσεων,
• βραχυκύκλωμα κοινόχρηστων εγκαταστάσεων,
• ζημιές σε κοινόχρηστους χώρους και πάγιες εγκαταστάσεις.

Β. Αστική ευθύνη κοινόχρηστων χώρων

Αν κάποιος τραυματιστεί σε κοινόχρηστο χώρο, αν πέσει σοβάς, αν υπάρξει ατύχημα από ανελκυστήρα, διαρροή, ολισθηρότητα ή πλημμελή συντήρηση, η πολυκατοικία μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπη με σοβαρές αξιώσεις.

Η ασφάλιση αστικής ευθύνης πολυκατοικίας δεν είναι πολυτέλεια. Είναι στοιχειώδης άμυνα απέναντι σε πραγματικούς κινδύνους.

Γ. Ευθύνη διαχειριστή

Όσο ενισχύεται ο ρόλος του διαχειριστή, τόσο μεγαλώνει και η ανάγκη να εξεταστεί αν υπάρχει επαρκής προστασία για πράξεις ή παραλείψεις που μπορεί να προκαλέσουν ζημία σε τρίτους ή στους συνιδιοκτήτες.

Δ. Επικαιροποίηση ασφαλιζόμενων κεφαλαίων

Σε κάθε συνένωση, κατάτμηση, ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση ή ουσιώδη τεχνική παρέμβαση, πρέπει να επανεξετάζεται:

• η ασφαλιζόμενη αξία του κτιρίου,
• οι καλυπτόμενες εγκαταστάσεις,
• τα όρια ευθύνης,
• οι εξαιρέσεις,
• και φυσικά το ενδεχόμενο υπασφάλισης.

Γιατί εκεί κρύβεται μία από τις πιο επικίνδυνες παγίδες για τους ασφαλισμένους: να πιστεύουν ότι είναι καλυμμένοι και στην κρίσιμη ώρα να διαπιστώνουν ότι το ποσό ασφάλισης δεν επαρκεί.

Τι πρέπει να προσέξουν τώρα οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές

Ανεξάρτητα από το πότε ακριβώς θα ψηφιστεί και ποια θα είναι η τελική μορφή του νέου Κώδικα, οι πολυκατοικίες που θέλουν να είναι σοβαρές οφείλουν από τώρα να κοιτάξουν πέντε πράγματα:

1. Να βρουν και να διαβάσουν τον κανονισμό τους

Οι περισσότερες διαμάχες ξεκινούν από το απλό γεγονός ότι κανείς δεν ξέρει τι ακριβώς προβλέπει ο κανονισμός της πολυκατοικίας.

2. Να χαρτογραφήσουν τις πραγματικές εκκρεμότητες του κτιρίου

Οφειλές, τεχνικές βλάβες, εκκρεμείς επισκευές, θέματα πυρασφάλειας, ανελκυστήρας, ταράτσα, υδραυλικά, ηλεκτρολογικά, πρόσβαση, υγρασίες.

3. Να δουν αν υπάρχει ουσιαστικό αποθεματικό

Όχι λογιστικό τέχνασμα. Πραγματικό ταμειακό απόθεμα για ζημιές και ανάγκες.

4. Να ελέγξουν το ασφαλιστήριο της πολυκατοικίας

Υπάρχει; Είναι ενεργό; Τι καλύπτει; Με ποια κεφάλαια; Περιλαμβάνει αστική ευθύνη; Υπάρχουν εξαιρέσεις που αφήνουν κενά;

5. Να μιλήσουν με σοβαρό ασφαλιστικό διαμεσολαβητή

Όχι για να αγοράσουν “ένα ακόμα συμβόλαιο”, αλλά για να γίνει σωστή αποτύπωση του κινδύνου, έλεγχος υπασφάλισης, επανεκτίμηση κεφαλαίων και προσαρμογή των καλύψεων στις πραγματικές ανάγκες του κτιρίου.

Το κρίσιμο πολιτικό και κοινωνικό ερώτημα

Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας μπορεί να γίνει μια αναγκαία μεταρρύθμιση. Μπορεί όμως και να ανοίξει νέα πεδία σύγκρουσης, αν δεν μπουν σωστά όρια.

Το ζητούμενο δεν είναι απλώς να “τρέχουν πιο γρήγορα οι αποφάσεις”. Το ζητούμενο είναι να υπάρξει ένα πλαίσιο:

• που θα προστατεύει την περιουσία,
• θα διασφαλίζει τη λειτουργία των πολυκατοικιών,
• θα ενισχύει τη συντήρηση και την πρόληψη,
• θα βάζει τέλος στη χρόνια ασυδοσία των απλήρωτων κοινοχρήστων,
• αλλά ταυτόχρονα δεν θα αφήνει απροστάτευτους τους συνιδιοκτήτες απέναντι σε αυθαίρετες αποφάσεις, κακή διαχείριση ή νέες στρεβλώσεις.

Γιατί στο τέλος της ημέρας, η πολυκατοικία δεν είναι μόνο τοίχοι, σωλήνες και χιλιοστά.

Είναι περιουσία, καθημερινότητα, ασφάλεια, ποιότητα ζωής και οικονομική ευθύνη.

Και ακριβώς γι’ αυτό, οι αλλαγές που έρχονται δεν πρέπει να διαβαστούν μόνο από νομικούς και διαχειριστές. Πρέπει να διαβαστούν και από τους ίδιους τους πολίτες, τους ιδιοκτήτες, τους ενοικιαστές και – φυσικά – από την ασφαλιστική αγορά.

Γιατί όταν αλλάζει το μοντέλο της πολυκατοικίας, αλλάζει ταυτόχρονα και ο τρόπος με τον οποίο πρέπει να προστατεύεται.

Συμπέρασμα

Οι πολυκατοικίες στην Ελλάδα μπαίνουν σε μια νέα εποχή. Με περισσότερες απαιτήσεις, περισσότερες υποχρεώσεις, αλλά και με την ευκαιρία να αφήσουν πίσω τους ένα καθεστώς ακινησίας, αδιαφάνειας και πρόχειρης διαχείρισης.

Το στοίχημα, όμως, δεν είναι μόνο να αλλάξει ο νόμος.

Το πραγματικό στοίχημα είναι να περάσουμε από την εγκατάλειψη στην οργάνωση, από το “βλέπουμε” στην πρόληψη και από την πρόχειρη διαχείριση στη σοβαρή προστασία της περιουσίας και των ανθρώπων.

Και εκεί, η σωστή ασφάλιση της πολυκατοικίας δεν είναι υποσημείωση.

Είναι μέρος της λύσης.